مقالات املاک

انواع سند ملکی در معاملات املاک

انواع-سند-ملکی-در-معاملات-املاک

اسناد ملکی به صورت یک سند یا اعتبارنامه برای ثبت دارایی و مالکیت یک فرد یا سازمان بر روی یک املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. انواع سند ملکی در معاملات املاک سندها به عنوان ابزارهای قانونی و حقوقی در تعیین و ثبت حقوق و ادعاها، در تمام زمینه‌های زندگی، از اهمیت بسزایی برخوردار هستند. در این مقاله، به بررسی انواع سندهای حقوقی، توضیحاتی درباره‌ی عملکرد، استفاده و نقش آن‌ها در زندگی روزمره می‌پردازیم.

سندها به انواع مختلفی می‌توانند طبقه‌بندی شوند، هر یک از این اسناد  در موارد و زمینه‌های مختلفی استفاده می‌شوند .اسناد در کل سه نوع هستند:

 

اسناد عادی

این اسناد توسط اشخاص عادی و بدون دخالت مامورین رسمی دولت تنظیم می شوند. این اسناد اگرچه به سادگی و با امضای طرفین معامله اعتبار پیدا می کنند اما برای جلوگیری از مشکلات احتمالی نیازمند دقت و رعایت نکات حقوقی هستند. مانند:

قولنامه ، وکالت نامه ، مبایعه نامه ، سند تضمین ،سند توافق ،صورتجلسه ، سند صلح

 

اسناد رسمی

اسناد رسمی توسط مقامات دولتی صادر می شوند و دارای اعتبار قانونی و حقوقی بالایی هستند ، در دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور یا در حضور نمایندگان قانونی آن تنظیم می گردد. مانند:

سند قطعی غیر منقول

مهمترین انواع سند رسمی، سند غیر منقول است . اسناد رسمی سه مشخصه دارد که اگر این سه مورد تکمیل باشد سند غیر منقول ولی اگر یکی از این موارد نباشد به آن سند عادی میگویند.

 

انواع وکالت نامه ( وکالتنامه کاری ، وکالتنامه بلا عزل )

وکالت نامه سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیار می‌دهد تا به جای او در امور حقوقی و یا انجام کارهای مشخص عمل کند. انواع مختلفی از وکالت نامه وجود دارد که هر کدام برای منظور خاصی استفاده می شود. برخی از رایج ترین انواع وکالت نامه عبارتند از:

وکالت نامه بلاعزل: وکالت نامه بلاعزل سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیارات تام و بدون قید و شرط می دهد تا در امور مشخص به جای او عمل کند. در این نوع وکالت، برخلاف وکالت نامه های عادی، موکل نمی تواند وکالت را فسخ کند و وکیل تا زمانی که خودش بخواهد یا شرایط قانونی ایجاب کند، می تواند به انجام وظایف خود ادامه دهد.

وکالت نامه کاری: سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیار می‌دهد تا در امور مربوط به کار به جای او عمل کند. در این نوع وکالت، وکیل می‌تواند به جای موکل وظایف شغلی او را انجام دهد، اسناد و مدارک را امضا کند، وجه را دریافت و پرداخت کند، در جلسات حضور یابد و سایر امور مربوط به کار را انجام دهد.

 

اسناد ازدواج

اسناد ازدواج به مجموعه‌ای از مدارک و اوراق گفته می‌شود که برای ثبت رسمی ازدواج دو نفر در ایران الزامی است.

 

سند رهنی

از آنجا که در دفاتر رسمی تنظیم می شود یک سند رسمی است . این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید ان ها از وام و تسهیلات بانکی استفاه می شود .مثلا شخص وام گیرنده در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده ملک خود را در گرو یا وثیقه ی بانک قرار می دهد ، صاحب ملک می تواند پس از اتمام اقساط فک رهن کند و سند خودرا از رهن بانک خارج کند . در صورتی که فرد وام گیرنده نتواند در زمان مقدور وام خود را تسویه کند بانک می تواند ملک را تصرف کند.

 

سند صلح

یکی از انواع قراردادهاست که در بازار ملک معمولا از نوع ( عمری) آن برای عقد قرارداد استفاده میشود . سند صلح چند نوع دارد و دارای پیچیدگی های خاصی از نظر حقوقی است . درواقع میتوان گفن سند صلح برای توافق و سازش کامل طرفین معامله مخصوصا برای پایان دادن به اختلاف حقوقی خاص قرارداد می شود.

 

 

اسناد رسمی انواع مختلفی دارد و توسط افرادی تنظیم می‌شود که صلاحیت لازم را دارند و در مشکلات قانونی می‌توان با کمک این اشخاص و افراد با توجه به تجربه و سابقه، شرایط را به نفع خود تغییر داد. به‌ طور کلی، سند رسمی قوانین مختلفی را در بر میگیرد که دانستن هر کدام از این قانون ها برای اقدامات قانونی  ضروری است.

 

به طور کلی سند رسمی به سندی گفته می شود که این سه ویژگی را توامان داشته باشند:

  1. در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مقامات قانونی تنظیم شده باشد .
  2. در تنظیم سند مقررات قانونی رعایت شده باشد .
  3. سند تنظیم شده در حیطه صلاحیت شخص تنظیم کننده باشد .

 

 

   توجه کنید

سند ملکی نشان‌دهنده اعتبار و قانونی بودن یک ملک است و یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین موضوعاتی که هنگام خرید و فروش ملک در مهم است، سند ملکی آن نیز است.

سند ملکی مدل های مختلفی دارد که هر کدام از آن‌ها، قواعد و قانون‌های مرتبط به خود را دارند.

میزان ارزش و اعتبار این اسناد با یکدیگر متفاوت بوده و بهتر است قبل از معامله از انواع سند های ملکی مطلع شوید. همچنین شما می توانید برای آگاهی بیشتر تعریف برخی از واژگان حقوقی را نیز بخوانید.

 

 

اسناد غیر رسمی یا عادی

اسناد عادی همان اسناد رسمی هستند که شرایط قبلی در رابطه با آن ها رعایت نشده باشد ( البته به شرطی که سند تنظیم شده دارای مهر یا امضای مامور رسمی باشد ) یا اسنادی که مردم میان خود تنظیم میکنند. مانند :

 

  • قولنامه های ملکی

قولنامه صرفا یک قرارداد عادی ببین طرفین می باشد در مواقعی که طرفین قصد انجام معامله را دارند اما شرایط آن فراهم نیست. هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب نمودن قول یا تعهد برای انجام معامله در آینده و داشتن تضمینی برای اجرای این تعهد است.

 

  • مبایعه نامه ملکی

قراردادی می باشد که در آن مالی از فروشنده به خریدار منتقل می شود و عقد بیع رخ می دهد و از لحظه انعقاد قرارداد ، خریدار مالم ملک مورد نظر شده وهر تصرف مادی یا حقوقی که بخواهد میتواند انجام دهد و درمورد فروشده ای که سند ملک مورد نظر را منتقل نمیکند خریدارمیتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید.

فرقی نمیکند که ثمن مورد معامله به طور کامل پرداخت شده باشد یا خیر.

 

  • اجاره نامه ملکی

عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود،اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده مستاجرو مورد اجاره را عین مستاجره میگویند. اجاره‌ نامه  بین موجرو مستأجر تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد ، میزان  اجاره بها ، مدت اجاره ، مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.

 

قراردادهای خصوصی که بین افراد تنظیم می شود

این قرار داد ها نیاز به 2 شاهد دارد مثل :

قرارداد انجام کار

قرارداد مشارکت مدنی

قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادکاری

قرارداد جعاله

 

 

اسناد الکترونیک

اسناد الکترونیکی هم مثل اسناد کاغذی معتبرند و یک نوع سند عادی محسوب می شوند .مثلا دو نفرهمانطور که میتوانند با تنظیم مبایعه نامه مکتوب اتومبیلی را خرید و فروش کنند ، می توانند از طریق ارسال ایمیل یا پیامک نیز این کار را انجام دهند.

اسناد الکترونیک جزو اسناد عادی محسوب می شوند  و اعتبار سند عادی را دارند این اسناد معتبر هستند و در دادگاه و ادارات قابل استفاده خواهند بود . بعضی از مردم به دلیل نداشتن اطلاعات کافی ، بر این باور اند که اسناد الکترونیکی کاربردی ندارند و به عنوان مدرک قانونی قابل قبول نیستند اما این باور کاملا اشتباه است .

با پیشرفت تکنولوژی اسناد الکترونیک در فضای دیجیتال با ابزار هایی مانند اثر انگشت الکترونیکی و امضاء اکترونیکی مورد استفاده قرار میگیرند. به طور کلی سند های الکترونیکی انواع مختلفی دارند.

 

 

اسناد الکترونیکی رسمی

اصلی‌ترین گروه اسناد است ، متقاضیان باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سردفتر علاوه بر اهراز هویت متقاضی به بررسی و تأیید انتساب امضای زیر سند به او می‌پردازد.

 

اسناد الکترونیکی ساده

به برخی از اسناد الکترونیکی ، ساده گفته میشود که این ساده بودن به معنای بی اعتباری آن نیست فقط به دلیل آسان بودن و ساده تهیه کردن آن است که به این اسم شناخته می شود. اسناد الکترونیکی ساده به اسنادی میگویند که با استفاده از امضای الکترونیکی تهیه و استفاده می شود.

 

اسناد الکترونیکی مطمئن

این اسناد نیز همراه با امضای دیجیتال تعریف میشوند. تفاوت اصلی  این اسناد با بقیه ، نوع ارسال آنهاست. یعنی بعد از از امضاء توسط فرستنده و تایید اصالت گواهی توسط شخص ثالث ،به دست گیرنده می‌رسد.

 

 

البته توجه داشته باشید که استفاده از هر کدام از این اسناد در صورتی که اطلاعات کامل و دقیق نداشته باشید میتواند مشکل ساز شود. با توجه به نقص هایی که در قوانین برای این نوع اسناد وجود داردهر اشتباهی میتواند باعث ضرر های زیادی شود.

 

 

حالا که انواع اسناد را گفتیم بهتر است تفاوت های سند رسمی و غیر رسمی طور خلاصه بدانید:

 

  • اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی بالاتری نسبت به اسناد عادی دارد .

 

  • تنظیم اسناد رسمی مراحل قانونی خاصی دارد که در قانون ذکر شده اما تنظیم اسناد عادی نیازی به طی کردن این مراحل ندارد .

 

  •  اسناد رسمی برای درخواست دهنده  و شخص ثالث دارای اعتبار است اما اسناد عادی برای اشخاص ثالث اعتبار ندارند .

 

  •  اسناد رسمی در حضور یک مامور رسمی دولت نوشته می‌ شوند اما در اسناد عادی را خود افراد تنظیم می کنند .

 

  • اسناد رسمی دارای تمامی مواد قانونی هستند به همین دلیل میتوانند مورد جعل قرار بگیرند اما در اسناد عادی  به راحتی می توانند  ادعا ، انکار و تکذیب شوند چون در هیچ محلی به‌ طور رسمی ثبت نشده‌ اند.

 

  • اسناد رسمی در صورت مفقود شدن به‌ دلیل ثبت در دفاتر اسناد به‌ راحتی میتوان یه نسخه از آن را تهیه کرد اما اسناد عادی در صورت گم شدن امکان تهیه وجود ندارند.

 

سخن پایانی

سند رسمی و سند عادی از مهم ترین اسناد هستند ، که از آنها برای اثبات ادعا استفاده می شود. هرکدام از این دو نوع سند تفاوت های بسیار زیادی باهم دارند  که در این مقاله سعی کردیم شما را آگاه کنیم تا از نمایان شدن هرگونه مشکل در این زمینه جلوگیری کنید. ما در املاک صنعتی آماده هرگونه مشاوره حقوقی و ملکی به شما عزیزان می باشیم.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *