انواع سند ملکی در معاملات املاک
اسناد ملکی به صورت یک سند یا اعتبارنامه برای ثبت دارایی و مالکیت یک فرد یا سازمان بر روی یک املاک مورد استفاده قرار میگیرد. انواع سند ملکی در معاملات املاک سندها به عنوان ابزارهای قانونی و حقوقی در تعیین و ثبت حقوق و ادعاها، در تمام زمینههای زندگی، از اهمیت بسزایی برخوردار هستند. در این مقاله، به بررسی انواع سندهای حقوقی، توضیحاتی دربارهی عملکرد، استفاده و نقش آنها در زندگی روزمره میپردازیم.
سندها به انواع مختلفی میتوانند طبقهبندی شوند، هر یک از این اسناد در موارد و زمینههای مختلفی استفاده میشوند .اسناد در کل سه نوع هستند:
اسناد عادی
- سند عادی، سندی است که بدون دخالت مأموران رسمی دولت (مانند دفاتر اسناد رسمی) و صرفاً با توافق طرفین معامله تنظیم میشود. این سند میتواند به صورت دستنویس یا تایپشده باشد و معمولاً به منظور ثبت توافقات اولیه و تعهدات طرفین در معاملات املاک مورد استفاده قرار میگیرد.
- انواع سند عادی:
- مبایعهنامه (قولنامه): رایجترین نوع سند عادی است که در آن، توافقات اولیه بین خریدار و فروشنده برای خرید و فروش ملک ثبت میشود. مبایعهنامه شامل مشخصات طرفین، مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل و سایر توافقات مربوطه است.
- اجارهنامه: قراردادی است که بین موجر (مالک) و مستأجر (اجارهکننده) برای اجاره دادن ملک منعقد میشود. اجارهنامه شامل مشخصات طرفین، مشخصات ملک، مدت اجاره، مبلغ اجاره، شرایط پرداخت و سایر توافقات مربوطه است.
- صلحنامه: قراردادی است که به منظور حل و فصل اختلافات بین طرفین منعقد میشود. صلحنامه میتواند در مورد انتقال مالکیت ملک، تعیین حدود و حقوق ارتفاقی و سایر مسائل مربوط به املاک تنظیم شود.
- تقسیمنامه: قراردادی است که بین شرکای یک ملک مشاع برای تقسیم ملک به قطعات مجزا منعقد میشود. تقسیمنامه شامل مشخصات شرکا، مشخصات ملک مشاع، نحوه تقسیم و سهم هر شریک است.
اسناد رسمی
- سند رسمی، سندی است که توسط مأموران رسمی دولت (مانند دفاتر اسناد رسمی) و بر اساس مقررات قانونی تنظیم میشود. این سند، پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی، دارای اعتبار قانونی مطلق است و قابل انکار و تردید نیست.
- انواع سند رسمی:
- سند مالکیت: معتبرترین نوع سند ملکی است که مالکیت فرد بر یک ملک را به طور قطعی و بلامنازع اثبات میکند. سند مالکیت شامل مشخصات مالک، مشخصات ملک، شماره پلاک ثبتی، حدود و ابعاد و سایر اطلاعات مربوطه است.
- سند رهنی: سندی است که به موجب آن، مالک یک ملک، ملک خود را به عنوان وثیقه برای دریافت وام یا تسهیلات بانکی، در رهن بانک یا موسسه مالی قرار میدهد.
- سند وکالتنامه رسمی: سندی است که به موجب آن، مالک یک ملک به شخص دیگری وکالت میدهد تا از طرف او، نسبت به انجام امور مربوط به ملک اقدام کند.
- سند اجارهنامه رسمی: قراردادی است که بین موجر (مالک) و مستأجر (اجارهکننده) برای اجاره دادن ملک در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
مهمترین انواع سند رسمی، سند غیر منقول است . اسناد رسمی سه مشخصه دارد که اگر این سه مورد تکمیل باشد سند غیر منقول ولی اگر یکی از این موارد نباشد به آن سند عادی میگویند.
بر اساس جستجوی انجام شده، انواع مختلفی از اسناد ملکی در معاملات املاک وجود دارند که هر کدام ویژگیها و کاربردهای خاص خود را دارند. در اینجا به مهمترین آنها اشاره میکنم:
دستهبندی کلی اسناد:
به طور کلی، اسناد ملکی بر اساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی به دو دسته اصلی تقسیم میشوند:
- سند رسمی: این اسناد توسط ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشوند و از اعتبار بالایی برخوردارند.
- سند عادی: این اسناد توسط افراد عادی و بدون دخالت مراجع رسمی تنظیم میشوند و اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی دارند، مگر اینکه در مراجع قانونی مورد تأیید قرار گیرند.
انواع رایج اسناد ملکی:
در معاملات املاک، با انواع مختلفی از اسناد روبرو میشویم که برخی از مهمترین آنها عبارتند از:
- سند مشاع: این سند زمانی صادر میشود که مالکیت یک ملک به صورت مشترک بین چند نفر باشد. سهم هر شریک در این سند مشخص میشود.
- سند مفروز: این سند در مقابل سند مشاع قرار دارد و به سندی گفته میشود که مالکیت یک ملک به صورت کامل و مجزا به نام یک نفر باشد (بعد از افراز یا تفکیک سهم شریک).
- سند تکبرگ (کاتدک): این سند یکی از جدیدترین انواع اسناد ملکی است که تمام اطلاعات ملک و مالکیت آن در یک برگه خلاصه شده است. این اسناد به دلیل سهولت در استعلام و انتقال، بسیار رایج شدهاند.
- سند عرصه و اعیان:
- سند عرصه: مربوط به زمین است.
- سند اعیان: مربوط به بنا و ساختمانی است که روی زمین ساخته شده است. گاهی این دو سند مجزا هستند و گاهی در یک سند تجمیع میشوند.
- سند وقفی: این سند مربوط به املاکی است که وقف شدهاند و طبق قوانین وقف، منافع آنها برای مصارف خاصی (مانند امور خیریه یا مذهبی) در نظر گرفته شده است. مالکیت این املاک به نام واقف یا شخص خاصی نیست، بلکه در اختیار سازمان اوقاف است.
- سند ورثهای: پس از فوت مالک، ملک به ورثه منتقل میشود و سند جدیدی که به نام وراث صادر میشود، سند ورثهای نام دارد. این سند بر اساس گواهی انحصار وراثت تنظیم میگردد.
- سند المثنی: در صورتی که سند اصلی ملک مفقود یا از بین برود، مالک میتواند با طی مراحل قانونی و اثبات مفقودی، درخواست صدور سند المثنی کند.
- سند معارض: زمانی رخ میدهد که برای یک ملک، دو یا چند سند رسمی با حدود اربعه یا مشخصات مغایر صادر شده باشد. این وضعیت معمولاً منجر به اختلافات حقوقی میشود.
- سند شورایی: این نوع سند در گذشته توسط شوراهای حل اختلاف یا برخی نهادهای محلی صادر میشد و اعتبار سند رسمی را نداشت. امروزه کمتر رایج است و معمولاً برای اعتباربخشی نیاز به طی مراحل قانونی برای تبدیل به سند رسمی دارد.
- سند وکالتی: سندی که بر اساس وکالتنامه رسمی یا عادی تنظیم میشود و شخصی (وکیل) به نیابت از مالک اصلی، اقدام به معامله یا مدیریت ملک میکند. این سند به تنهایی مالکیت قطعی را منتقل نمیکند و اعتبار آن به وکالتنامه اولیه بستگی دارد.
- سند بنچاق: این سند در گذشته رواج داشته و در برخی مناطق هنوز هم به عنوان مبایعهنامه یا قولنامه با اعتبار بالا تلقی میشود. این اسناد معمولاً توسط ریشسفیدان یا بزرگان محلی صادر میشدند.
- سند رهنی: سندی که ملک به عنوان وثیقه برای تضمین بازپرداخت وام یا بدهی در رهن بانک یا موسسه مالی قرار گرفته است. تا زمانی که بدهی تسویه نشود، نقل و انتقال ملک با محدودیتهای قانونی همراه است.
- سند طلق: به عنوان قویترین و معتبرترین سند ملکی شناخته میشود که بدون هیچگونه اشکال و محدودیت قانونی، به نام مالک صادر شده است.
این انواع سند، اساس معاملات ملکی را تشکیل میدهند و شناخت دقیق آنها برای خریداران و فروشندگان املاک بسیار ضروری است.
تفاوت های کلیدی سند رسمی و سند عادی
مرجع تنظیم: یکی از تفاوتهای اساسی سند رسمی و عادی در مرجع تنظیم کننده آنها است. سند رسمی توسط ماموران رسمی دولت، مانند سردفتران دفاتر اسناد رسمی، قضات دادگاهها و ماموران اداره ثبت، در چارچوب صلاحیت قانونیشان و با رعایت تشریفات خاص تنظیم میشود. در مقابل، سند عادی توسط افراد عادی و بدون دخالت مامور رسمی و بدون رعایت تشریفات خاص تنظیم میگردد. به عبارتی، هر سندی که توسط مامور رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب میشود.
اعتبار: سند رسمی به خودی خود دارای اعتبار قانونی بالایی است و در مراجع قضایی و اداری بدون نیاز به اثبات، قابل استناد است. انکار یا تردید در مندرجات سند رسمی به راحتی امکانپذیر نیست و نیازمند طرح دعوای جعل و اثبات آن در دادگاه است. در مقابل، سند عادی به خودی خود فاقد چنین اعتباری است و برای اینکه بتوان به آن در مراجع قضایی استناد کرد، باید صحت و اعتبار آن از طریق روشهای قانونی مانند اقرار، شهادت، امارات و سایر دلایل اثبات شود.
نحوه اثبات: همانطور که گفته شد، سند رسمی نیازی به اثبات ندارد و به محض ارائه، معتبر تلقی میشود. اما سند عادی برای اینکه قابل استناد باشد، باید به یکی از روشهای پیشبینی شده در قانون، مانند اقرار طرف مقابل، شهادت شهود، سوگند، امارات و قرائن و یا سایر دلایل و مدارک، اثبات شود. این فرایند اثبات میتواند زمانبر و پیچیده باشد و همیشه منجر به نتیجه مطلوب نشود.
صدور اجراییه: یکی دیگر از تفاوتهای مهم سند رسمی و عادی در امکان صدور اجراییه است. بر اساس سند رسمی میتوان مستقیماً از طریق اجرای ثبت، اجراییه صادر کرد و حق خود را مطالبه نمود. این امر فرایند وصول طلب را بسیار سریعتر و آسانتر میکند. اما در مورد سند عادی، نمیتوان مستقیماً اجراییه صادر کرد. ابتدا باید در دادگاه دعوا مطرح شود و پس از صدور حکم به نفع دارنده سند عادی، بر اساس آن حکم، اجراییه صادر میشود. این فرایند زمانبر و هزینهبر است.
انواع وکالت نامه ( وکالتنامه کاری ، وکالتنامه بلا عزل )
وکالت نامه سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیار میدهد تا به جای او در امور حقوقی و یا انجام کارهای مشخص عمل کند. انواع مختلفی از وکالت نامه وجود دارد که هر کدام برای منظور خاصی استفاده می شود. برخی از رایج ترین انواع وکالت نامه عبارتند از:
وکالت نامه بلاعزل: وکالت نامه بلاعزل سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیارات تام و بدون قید و شرط می دهد تا در امور مشخص به جای او عمل کند. در این نوع وکالت، برخلاف وکالت نامه های عادی، موکل نمی تواند وکالت را فسخ کند و وکیل تا زمانی که خودش بخواهد یا شرایط قانونی ایجاب کند، می تواند به انجام وظایف خود ادامه دهد.
وکالت نامه کاری: سندی است که به موجب آن، یک شخص (موکل) به شخص دیگری (وکیل) اختیار میدهد تا در امور مربوط به کار به جای او عمل کند. در این نوع وکالت، وکیل میتواند به جای موکل وظایف شغلی او را انجام دهد، اسناد و مدارک را امضا کند، وجه را دریافت و پرداخت کند، در جلسات حضور یابد و سایر امور مربوط به کار را انجام دهد.
اسناد ازدواج
اسناد ازدواج به مجموعه مدارک و مستنداتی گفته میشود که برای ثبت رسمی و قانونی ازدواج میان دو نفر در ایران ضروری و الزامی هستند. این اسناد هویت و قانونی بودن پیوند زناشویی را تأیید میکنند.
سند رهنی
از آنجا که در دفاتر رسمی تنظیم می شود یک سند رسمی است . این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید ان ها از وام و تسهیلات بانکی استفاه می شود .مثلا شخص وام گیرنده در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده ملک خود را در گرو یا وثیقه ی بانک قرار می دهد ، صاحب ملک می تواند پس از اتمام اقساط فک رهن کند و سند خودرا از رهن بانک خارج کند . در صورتی که فرد وام گیرنده نتواند در زمان مقدور وام خود را تسویه کند بانک می تواند ملک را تصرف کند.
سند صلح
یکی از انواع قراردادهاست که در بازار ملک معمولا از نوع ( عمری) آن برای عقد قرارداد استفاده میشود . سند صلح چند نوع دارد و دارای پیچیدگی های خاصی از نظر حقوقی است . درواقع میتوان گفن سند صلح برای توافق و سازش کامل طرفین معامله مخصوصا برای پایان دادن به اختلاف حقوقی خاص قرارداد می شود.
اسناد رسمی انواع مختلفی دارد و توسط افرادی تنظیم میشود که صلاحیت لازم را دارند و در مشکلات قانونی میتوان با کمک این اشخاص و افراد با توجه به تجربه و سابقه، شرایط را به نفع خود تغییر داد. به طور کلی، سند رسمی قوانین مختلفی را در بر میگیرد که دانستن هر کدام از این قانون ها برای اقدامات قانونی ضروری است.
به طور کلی سند رسمی به سندی گفته می شود که این سه ویژگی را توامان داشته باشند:
- در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مقامات قانونی تنظیم شده باشد .
- در تنظیم سند مقررات قانونی رعایت شده باشد .
- سند تنظیم شده در حیطه صلاحیت شخص تنظیم کننده باشد .
توجه کنید
سند ملکی نشاندهنده اعتبار و قانونی بودن یک ملک است و یکی از مهمترین و اصلیترین موضوعاتی که هنگام خرید و فروش ملک در مهم است، سند ملکی آن نیز است.
سند ملکی مدل های مختلفی دارد که هر کدام از آنها، قواعد و قانونهای مرتبط به خود را دارند.
میزان ارزش و اعتبار این اسناد با یکدیگر متفاوت بوده و بهتر است قبل از معامله از انواع سند های ملکی مطلع شوید. همچنین شما می توانید برای آگاهی بیشتر تعریف برخی از واژگان حقوقی را نیز بخوانید.
اسناد غیر رسمی یا عادی
اسناد عادی همان اسناد رسمی هستند که شرایط قبلی در رابطه با آن ها رعایت نشده باشد ( البته به شرطی که سند تنظیم شده دارای مهر یا امضای مامور رسمی باشد ) یا اسنادی که مردم میان خود تنظیم میکنند. مانند :
- قولنامه های ملکی
قولنامه صرفا یک قرارداد عادی ببین طرفین می باشد در مواقعی که طرفین قصد انجام معامله را دارند اما شرایط آن فراهم نیست. هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب نمودن قول یا تعهد برای انجام معامله در آینده و داشتن تضمینی برای اجرای این تعهد است.
- مبایعه نامه ملکی
قراردادی می باشد که در آن مالی از فروشنده به خریدار منتقل می شود و عقد بیع رخ می دهد و از لحظه انعقاد قرارداد ، خریدار مالم ملک مورد نظر شده وهر تصرف مادی یا حقوقی که بخواهد میتواند انجام دهد و درمورد فروشده ای که سند ملک مورد نظر را منتقل نمیکند خریدارمیتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید.
فرقی نمیکند که ثمن مورد معامله به طور کامل پرداخت شده باشد یا خیر.
- اجاره نامه ملکی
عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود،اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده مستاجرو مورد اجاره را عین مستاجره میگویند. اجاره نامه بین موجرو مستأجر تنظیم میشود که شامل مشخصات طرفین قرارداد ، میزان اجاره بها ، مدت اجاره ، مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.
قراردادهای خصوصی که بین افراد تنظیم می شود
این قرار داد ها نیاز به 2 شاهد دارد مثل :
قرارداد انجام کار
قرارداد مشارکت مدنی
قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادکاری
قرارداد جعاله
اسناد الکترونیک
اسناد الکترونیکی هم مثل اسناد کاغذی معتبرند و یک نوع سند عادی محسوب می شوند .مثلا دو نفرهمانطور که میتوانند با تنظیم مبایعه نامه مکتوب اتومبیلی را خرید و فروش کنند ، می توانند از طریق ارسال ایمیل یا پیامک نیز این کار را انجام دهند.
اسناد الکترونیک جزو اسناد عادی محسوب می شوند و اعتبار سند عادی را دارند این اسناد معتبر هستند و در دادگاه و ادارات قابل استفاده خواهند بود . بعضی از مردم به دلیل نداشتن اطلاعات کافی ، بر این باور اند که اسناد الکترونیکی کاربردی ندارند و به عنوان مدرک قانونی قابل قبول نیستند اما این باور کاملا اشتباه است .
با پیشرفت تکنولوژی اسناد الکترونیک در فضای دیجیتال با ابزار هایی مانند اثر انگشت الکترونیکی و امضاء اکترونیکی مورد استفاده قرار میگیرند. به طور کلی سند های الکترونیکی انواع مختلفی دارند.
اسناد الکترونیکی رسمی
اصلیترین گروه اسناد است ، متقاضیان باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سردفتر علاوه بر اهراز هویت متقاضی به بررسی و تأیید انتساب امضای زیر سند به او میپردازد.
اسناد الکترونیکی ساده
به برخی از اسناد الکترونیکی ، ساده گفته میشود که این ساده بودن به معنای بی اعتباری آن نیست فقط به دلیل آسان بودن و ساده تهیه کردن آن است که به این اسم شناخته می شود. اسناد الکترونیکی ساده به اسنادی میگویند که با استفاده از امضای الکترونیکی تهیه و استفاده می شود.
اسناد الکترونیکی مطمئن
این اسناد نیز همراه با امضای دیجیتال تعریف میشوند. تفاوت اصلی این اسناد با بقیه ، نوع ارسال آنهاست. یعنی بعد از از امضاء توسط فرستنده و تایید اصالت گواهی توسط شخص ثالث ،به دست گیرنده میرسد.
البته توجه داشته باشید که استفاده از هر کدام از این اسناد در صورتی که اطلاعات کامل و دقیق نداشته باشید میتواند مشکل ساز شود. با توجه به نقص هایی که در قوانین برای این نوع اسناد وجود داردهر اشتباهی میتواند باعث ضرر های زیادی شود.
حالا که انواع اسناد را گفتیم بهتر است تفاوت های سند رسمی و غیر رسمی طور خلاصه بدانید:
- اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی بالاتری نسبت به اسناد عادی دارد .
- تنظیم اسناد رسمی مراحل قانونی خاصی دارد که در قانون ذکر شده اما تنظیم اسناد عادی نیازی به طی کردن این مراحل ندارد .
- اسناد رسمی برای درخواست دهنده و شخص ثالث دارای اعتبار است اما اسناد عادی برای اشخاص ثالث اعتبار ندارند .
- اسناد رسمی در حضور یک مامور رسمی دولت نوشته می شوند اما در اسناد عادی را خود افراد تنظیم می کنند .
- اسناد رسمی دارای تمامی مواد قانونی هستند به همین دلیل میتوانند مورد جعل قرار بگیرند اما در اسناد عادی به راحتی می توانند ادعا ، انکار و تکذیب شوند چون در هیچ محلی به طور رسمی ثبت نشده اند.
- اسناد رسمی در صورت مفقود شدن به دلیل ثبت در دفاتر اسناد به راحتی میتوان یه نسخه از آن را تهیه کرد اما اسناد عادی در صورت گم شدن امکان تهیه وجود ندارند.
سخن پایانی
سند رسمی و سند عادی از مهم ترین اسناد هستند ، که از آنها برای اثبات ادعا استفاده می شود. هرکدام از این دو نوع سند تفاوت های بسیار زیادی باهم دارند که در این مقاله سعی کردیم شما را آگاه کنیم تا از نمایان شدن هرگونه مشکل در این زمینه جلوگیری کنید. ما در املاک صنعتی آماده هرگونه مشاوره حقوقی و ملکی به شما عزیزان می باشیم.